2026年，海外买家在澳大利亚购房需承担的印花税（Stamp Duty）及附加税（Surcharge）已成为决定置业成本的核心变量。各州政府为调控住房市场，持续调整针对非居民及临时居民的附加税率，本文基于最新官方数据，为您拆解各州现行政策与计算逻辑。
2026年澳洲印花税基础框架：各州通用规则
印花税是澳大利亚各州和领地政府征收的房地产交易税，税率根据房产价值阶梯式递增。在2026财年，所有州均对海外买家征收额外附加税，且部分州已提高附加税率。海外买家通常指非澳大利亚公民、非永久居民，以及在新州等特定州未满足居住要求的临时居民。基础印花税的计算基数通常为房产的合同价格或市场评估价值（取较高者）。例如，在新南威尔士州（NSW），价值80万澳元的住宅房产，基础印花税约为3.1万澳元，而海外买家需额外支付8%的附加税，即6.4万澳元，总印花税接近9.5万澳元。维多利亚州（VIC）在2024年已将海外买家附加税率从8%提升至9%，且该税率在2026年维持不变。昆士兰州（QLD）的附加税率为7%，西澳大利亚州（WA）为7%，南澳大利亚州（SA）为7%，首都领地（ACT）为1.1%，北领地（NT）为5.5%。塔斯马尼亚州（TAS）目前附加税率为3%，但2026年有提案讨论上调至5%。
新南威尔士州（NSW）：附加税8%与土地税附加
新州对海外买家征收8%的印花税附加，自2025年7月1日起生效（此前为9%）。此外，海外买家还需缴纳土地税附加（Land Tax Surcharge），税率为4%。值得注意的是，新州对“海外买家”的定义较为严格，包括持有临时签证（如学生签证、485毕业生工作签证）且在过去12个月内未在澳洲居住满200天的个人。举例而言，一位持有500学生签证的买家，若在悉尼购买一套100万澳元的公寓，需支付基础印花税约4万澳元（按2026年税率计算），加上8%附加税8万澳元，总印花税达12万澳元。若该房产土地价值超过免税额（2026年为107.5万澳元），还需每年缴纳土地税附加。新州政府2026年预算案中明确，此附加税收入将用于首次置业者补助计划。
维多利亚州（VIC）：附加税9%与“空置税”叠加
维州拥有全澳最高的海外买家印花税附加税率——9%，自2024年7月1日起实施，2026年未调整。此外，维州对海外买家征收“缺席业主附加税”（Absentee Owner Surcharge），税率为4%。若房产连续6个月空置，还可能触发“空置住宅土地税”（Vacant Residential Land Tax，VRLT），税率为房产资本增值部分的1%。举例来说，在墨尔本购买一套80万澳元的期房公寓，基础印花税约2.8万澳元，附加税7.2万澳元，总印花税10万澳元。维州政府允许符合条件的海外买家在特定开发项目中申请印花税减免，但附加税通常不可豁免。2026年，维州税务局（SRO）加强了对临时居民居住时间的核查，要求提供银行流水、水电账单等证明文件。
昆士兰州（QLD）：附加税7%与首次置业优惠
昆州对海外买家征收7%的印花税附加，自2024年6月30日起生效。与其他州不同，昆州对“海外买家”的定义排除了持有临时签证且已在澳洲居住满6个月以上的个人，但学生签证持有者通常仍被归类为海外买家。例如，在布里斯班购买一套70万澳元的联排别墅，基础印花税约1.8万澳元，附加税4.9万澳元，总印花税6.7万澳元。昆州政府2026年推出的“首次置业补助计划”（First Home Owner Grant）对海外买家不适用，但若买家在购房后12个月内成为永久居民，可申请退还附加税差额。昆州税务局（OSR）2026年数据显示，约15%的海外买家附加税申请被拒，主要原因是无法提供有效的居住证明。
西澳大利亚州（WA）与南澳大利亚州（SA）：附加税7%与政策差异
西澳和南澳的海外买家附加税率均为7%，但豁免条件存在差异。西澳对“海外买家”的定义包括公司实体，且附加税适用于所有住宅用地（含空地）。例如，在珀斯购买一套60万澳元的独立屋，基础印花税约1.5万澳元，附加税4.2万澳元，总印花税5.7万澳元。西澳政府2026年宣布，对在偏远地区购买新房且承诺居住满3年的海外买家，可申请附加税50%的减免。南澳则对首次购房的海外买家提供基础印花税的部分减免（上限2万澳元），但附加税不适用。阿德莱德一套50万澳元的公寓，基础印花税约1.2万澳元，附加税3.5万澳元，总印花税4.7万澳元。南澳税务局（RevenueSA）2026年强调，海外买家需在交割后30天内提交附加税申报表，逾期将产生罚息。
首都领地（ACT）与北领地（NT）：低税率与特殊政策
首都领地（ACT）的海外买家附加税率仅为1.1%，是全澳最低，但其基础印花税计算方式与其他州不同（基于房产价值的累进税率）。例如，在堪培拉购买一套80万澳元的公寓，基础印花税约3.2万澳元，附加税仅8800澳元，总印花税4.08万澳元。ACT政府2026年未调整附加税率，但要求海外买家在交割前完成“海外投资审批”（FIRB）并支付申请费。北领地（NT）的附加税率为5.5%，且对在达尔文等指定地区购买新房且投资额超过50万澳元的海外买家，可申请附加税全额豁免。北领地税务局（NT Revenue）2026年数据显示，约20%的海外买家申请了豁免，主要来自商业地产投资者。
海外买家附加税计算案例：悉尼 vs 墨尔本 vs 布里斯班
以一套价值100万澳元的住宅房产为例，2026年各州总印花税（基础+附加）对比如下：悉尼（NSW）约12万澳元（基础4万+附加8万）；墨尔本（VIC）约13万澳元（基础4万+附加9万）；布里斯班（QLD）约9.7万澳元（基础2.7万+附加7万）；珀斯（WA）约8.5万澳元（基础1.5万+附加7万）；阿德莱德（SA）约8.2万澳元（基础1.2万+附加7万）；堪培拉（ACT）约4.08万澳元（基础3.2万+附加0.88万）。附加税是海外买家购房成本的最大变量，在维州和新州，附加税甚至超过基础印花税。此外，所有州均要求海外买家在交割时一次性缴清附加税，不可分期。
FAQ
Q1: 2026年海外买家在澳洲买房，是否需要同时缴纳印花税附加和FIRB申请费？
A1: 是的。海外买家需同时支付各州的印花税附加（如新州8%、维州9%）以及澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的申请费。2026年，购买100万澳元以下住宅的FIRB申请费为2.3万澳元，100万至200万澳元区间为4.6万澳元。两项费用均需在交割前支付。
Q2: 持有学生签证的海外买家，在哪个州购房附加税最低？
A2: 首都领地（ACT）的附加税率最低（1.1%），但需注意学生签证通常被视为临时居民，在ACT仍需缴纳此附加税。北领地（NT）的附加税率为5.5%，但若购买指定地区新房且投资额超50万澳元可申请豁免。建议优先考虑ACT或NT，但需结合当地房价和就业机会综合评估。
Q3: 2026年海外买家附加税是否有退税或豁免政策？
A3: 有。昆州允许在购房后12个月内成为永久居民者申请退还附加税差额；西澳对偏远地区新房买家提供50%附加税减免；北领地对指定地区新房投资超50万澳元可全额豁免。所有豁免均需提供居住证明（如水电账单、银行流水）及身份变更文件（如PR获批信）。建议在购房前咨询持牌过户律师。
参考资料
- 新南威尔士州税务局（Revenue NSW）2026年印花税税率表
- 维多利亚州税务局（SRO Victoria）2026年海外买家附加税指南
- 昆士兰州税务局（OSR Queensland）2026年政策更新公告
- 澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）2026年费用标准
- 西澳大利亚州财政部（Department of Treasury WA）2026年预算文件